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近日，因近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大，佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市收到住建部預(yù)警提示。住建部在對上述4個(gè)城市預(yù)警提示的同時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)了要“始終堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，“切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實(shí)處”。
而數(shù)據(jù)也顯示，目前全國土地市場因城施策效果明顯。據(jù)Wind，至5月19日,全國100個(gè)大中城市宅地成交總價(jià)9617.37億元，成交總價(jià)雖然創(chuàng)同期歷史新高，但同比9.52%的增速卻創(chuàng)下4年來同期新低。而分城市看，一二線城市宅地成交總價(jià)雙雙創(chuàng)下歷史新高，但三線城市罕見出現(xiàn)下滑。
宅地成交近萬億元
Wind數(shù)據(jù)顯示，至5月19日，全國100個(gè)大中城市宅地累計(jì)供應(yīng)住宅類用地?cái)?shù)量1713幅，累計(jì)供地面積9153.57萬平方米，分別較去年同期增加1.84%、0.25%，且均創(chuàng)2015年以來同期新高。
成交方面，100個(gè)大中城市宅地累計(jì)成交宅地?cái)?shù)量1442幅、面積7636.09萬平方米，分別較去年同期減少6.3%、7.59%。盡管成交幅數(shù)、面積均出現(xiàn)下滑，但累計(jì)成交金額卻同比增長9.52%，達(dá)到9617.37億元，并創(chuàng)下同期歷史新高。
不過值得注意的是，雖然累計(jì)成交金額“逆勢”上漲9.52%，但這一漲幅創(chuàng)下了自2016年以來的同期最低。在“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，因城施策的政策效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)。
雖然土地市場總體呈平穩(wěn)態(tài)勢，但市場依然保持熱度，競拍熱度提升，熱點(diǎn)城市地價(jià)、溢價(jià)率顯著上升。
中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，其監(jiān)測的300個(gè)城市住宅用地樓面價(jià)持續(xù)上漲。成交樓面價(jià)在2月份結(jié)束了連續(xù)11個(gè)月的同比下跌態(tài)勢后，3月份同比漲幅擴(kuò)大，4月份同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大到20%以上，而絕對價(jià)格已達(dá)到近4900元/平方米的歷史單月次高水平，僅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。
與此同時(shí)，土拍溢價(jià)率也出現(xiàn)底部回升態(tài)勢。3月300城住宅用地平均溢價(jià)率為23.6%，同比提升2.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比提升13個(gè)百分點(diǎn)。4月溢價(jià)率進(jìn)一步走高。
“房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，在強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱的行業(yè)格局下，部分大型房企短期補(bǔ)倉的意愿強(qiáng)烈，而年初以來融資環(huán)境的相對寬松，房企資金壓力得到一定緩解，也為它們積極拿地創(chuàng)造了條件。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“春節(jié)后樓市出現(xiàn)局部回暖跡象，并帶動市場預(yù)期向好，這也導(dǎo)致房企在部分城市集中搶地。”
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，1～4月，商品房銷售面積4.2億平方米，同比下降0.3%，但商品住宅銷售面積同比增長0.4%；商品房成交均價(jià)9300元/平方米，同比上漲8.3%，其中住宅成交均價(jià)9205元/平方米，同比上漲達(dá)到10.2%。
三線城市首現(xiàn)罕見下滑
值得注意的是，此前作為去庫存絕對主力的三線城市，在今年土地市場的表現(xiàn)并不如人意。無論是宅地供應(yīng)方面，還是宅地成交方面，在一、二線城市均創(chuàng)近幾年新高的同時(shí)，三線城市卻均首現(xiàn)罕見下滑。
供應(yīng)方面，一線城市今年以來累計(jì)供應(yīng)住宅類用地?cái)?shù)量65幅，累計(jì)供地面積348.22萬平方米，分別較去年同期增加75.68%、50.16%，均創(chuàng)2016年以來同期新高。
二線城市累計(jì)供應(yīng)住宅類用地?cái)?shù)量842幅，累計(jì)供地面積4587.14萬平方米，分別較去年同期增加24.37%、11.18%，均創(chuàng)2014年以來同期新高。
三線城市累計(jì)供應(yīng)住宅類用地?cái)?shù)量806幅，累計(jì)供地面積4218.21萬平方米，分別較去年同期下降16.74%、11.62%。
成交方面，一線城市今年以來累計(jì)供應(yīng)住宅類用地成交數(shù)量82幅，累計(jì)成交面積457.38萬平方米，分別較去年同期增加28.13%、20.29%，創(chuàng)近5年來同期新高。
二線城市今年以來累計(jì)供應(yīng)住宅類用地成交數(shù)量689幅，累計(jì)成交面積3935.31萬平方米，分別較去年同期增加7.49%、3.54%，創(chuàng)近5年來同期新高。
三線城市今年以來累計(jì)供應(yīng)住宅類用地成交數(shù)量671幅，累計(jì)成交面積3243.40萬平方米，分別較去年同期下降19.54%、20.54%。
顯然，一二線城市仍為房企投資拿地的重心。
“相比三四線城市，一二線城市的房地產(chǎn)市場相對安全、健康。”嚴(yán)躍進(jìn)說。他分析道，一方面，前期三四線城市在棚改貨幣化、購房補(bǔ)貼等政策的刺激下，房價(jià)出現(xiàn)過快上漲，部分城市甚至出現(xiàn)市場透支現(xiàn)象，如今隨著棚改規(guī)模的縮減，三四線城市的樓市將面臨失去支撐的危險(xiǎn)。另一方面，大部分二三線城市均大幅下調(diào)落戶門檻，使得三四線城市，特別是沒有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以及教育等資源優(yōu)勢的三四線城市對外來人口的吸引力逐漸下降。“一二線城市與三四線城市的樓市將呈現(xiàn)出明顯的分化走勢。”
不過，對于樓市后續(xù)走勢，多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示“穩(wěn)”字基調(diào)不會改變。
“雖然是因城施策，但在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的基調(diào)下，哪個(gè)城市的樓市、地市出現(xiàn)過熱，一定會被約談，甚至問責(zé)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
本文來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 2019—05—21
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