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就在住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示之后，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月來，各地包括部委累計針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過60次，環(huán)比上漲300%，調(diào)控頻率明顯增長。
在發(fā)布調(diào)控政策的城市中，包括濟(jì)南、鄭州等地城市針對樓市出現(xiàn)的謠言進(jìn)行辟謠；也有城市針對市場明顯“回溫”跡象發(fā)布樓市收緊調(diào)控，包括合肥、遵義、深圳、長沙、丹東等多個城市；深圳、南沙、北京等城市針對人才房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策也再次明確落地細(xì)則；此外，公積金收緊政策4月也在多城市發(fā)布，包括合肥、佛山、成都、黃山等地，整體來看，公積金政策有收緊趨勢。
在發(fā)布調(diào)控的城市中，除了長沙，其他城市房價在3月份均出現(xiàn)了異動。這些發(fā)布調(diào)控的城市的地市、樓市大多都有回暖甚至過熱跡象，如合肥、杭州等地均因土地市場拍賣過熱頻頻登上新聞報道，而被住建部點名的丹東，其也因新建商品住宅銷售價格同比漲幅超過20%，領(lǐng)跑全國引人注目。
一季度樓市回暖
房地產(chǎn)交易市場以及土地市場的回暖令樓市調(diào)控再遭考驗。
2019年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計人民幣2.4萬億元，同比增加11.8%。同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地單價同比上漲9.3%至每平方米人民幣4695元，新開工面積同比增加11.9%至3.87億平方米。2019年3月，100個大城市的土地出讓成交溢價率已經(jīng)恢復(fù)到9.9%，成為2018年5月以來的歷史新高。4月末，江蘇省蘇州市5天內(nèi)兩次土拍均有地塊創(chuàng)下樓面價新高。4月29日，蘇州工業(yè)園區(qū)一地塊成交樓面價約每平方米3.03萬元人民幣，溢價37.7%，創(chuàng)下十年以來蘇州工業(yè)園區(qū)拍出的單價最高的住宅用地記錄。除蘇州外，武漢、無錫、杭州、南京、合肥等城市的土地市場同樣活躍。
土地市場熱火朝天，3月的樓市春意濃濃。來自國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，3月份共有65個城市房價上漲。而根據(jù)中指百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年4月，全國100個城市新建住宅平均價格為14800元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅較上月擴(kuò)大0.04個百分點。同比來看，全國100個城市新建住宅均價較去年同期上漲4.27%，漲幅較上月收窄0.16個百分點。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均價為26843元/平方米，環(huán)比上漲0.11%，漲幅較上月收窄0.04個百分點；同比上漲2.27%，漲幅較上月擴(kuò)大0.02個百分點。
從不同城市區(qū)域來看，廣發(fā)證券研究報告指出，4月份，重點城市基本面繼續(xù)呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇，4月前25天，40城新房成交環(huán)比上漲8.3%，同比上漲15.1%。分線來看，4大一線城市、13個二線城市、23個三四線城市成交同比分別上漲53.2%、15.1%、1.8%。從全年累計情況來看，截至2019年4月25日，40城新房成交整體同比上漲4.5%，其中一線、二線累計成交同比分別上漲35.0%、5.8%，三四線城市則下降8.3%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從58安居客4月線上的表現(xiàn)來看，一線城市小陽春的熱度還在持續(xù)，但廣州地區(qū)有一定降溫跡象。一線城市找房熱度4月環(huán)比微跌0.5%，分城市來看北上的找房熱度持續(xù)上升，雙雙突破2%，廣州呈現(xiàn)一定的下滑，深圳保持相對平穩(wěn)。預(yù)計一線城市的熱度將維持小幅震蕩、微度上揚格局，一二手房整體成交量有望好于去年同期，房價則保持相對穩(wěn)定。
房住不炒，一城一策
2018年11月之后，全國各地收緊樓市的調(diào)控政策在減少，但最近樓市波動頻繁，市場炒作氛圍再啟后，部分城市再次發(fā)布調(diào)控政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月來，各地包括部委累計針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過60次，而此前的一季度加總的房地產(chǎn)調(diào)控政策只有104次，其中3月份僅發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策15次。
在決策層面，4月17日，國新辦舉行2019年一季度國民經(jīng)濟(jì)運行情況發(fā)布會，國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長毛盛勇表示，從房地產(chǎn)市場情況來看，市場預(yù)期穩(wěn)定，“房住不炒”市場定位清晰，房子是居住的屬性，要控制投機(jī)性、投資性購房需求。
同日，一城一策延伸至土地端。自然資源部發(fā)出通知，要求根據(jù)商品住房庫存消化周期，制定實施本年度住宅用地分類調(diào)控目標(biāo)。其中，消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36—18個月的，要適當(dāng)減少供地；18—12個月的，維持供地持平水平；12—6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。
4月19日，習(xí)近平總書記主持召開中共中央政治局會議，要求要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。
當(dāng)晚，住建部會同國務(wù)院發(fā)展研究中心對2019年第一季度房地產(chǎn)市場運行情況開展了專題調(diào)研，按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
此外，地方層面也加大了房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，各地繼續(xù)落實樓市分類調(diào)控政策，石家莊、西安、合肥收緊住房公積金貸款政策；海南、深圳、哈爾濱、合肥加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。4月26日，杭州住保房管局表示將進(jìn)一步加強房地產(chǎn)中介監(jiān)管，持續(xù)加強房地產(chǎn)中介行業(yè)監(jiān)管力度，大力整治房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不規(guī)范行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；4月28日，丹東規(guī)定同一樓盤商品住房銷售價格每月環(huán)比漲幅不得超過0.6%，限售房屋則由新建商品住房擴(kuò)大到二手住房，同時還增加了限購的有關(guān)規(guī)定，以遏制投機(jī)炒房、保持市場穩(wěn)定。
對于目前收緊的樓市政策，張波認(rèn)為，很明顯，此前樓市熱度快速提升是政策收緊的內(nèi)因，一季度的“小陽春”行情讓樓市復(fù)蘇的節(jié)奏快于預(yù)期，一線城市二手房保持回暖，二線城市土地市場開始升溫，土地溢價率也有抬升苗頭。而經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好和人才政策頻出是為政策收緊的外因。一季度全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境好于預(yù)期，GDP同比增長6.4%，工業(yè)、消費、投資、進(jìn)出口增速加快，回暖跡象顯著。同時各地人才政策頻出也在一定程度上對市場起到“催化”作用，拉動房地產(chǎn)需求量提升，并可能成為后期部分城市房價的上漲的推動力。
調(diào)控可能再收緊
張波認(rèn)為，2019年的樓市政策看似松緊變化無常，實則圍繞市場而行，標(biāo)尺只有一個，即保持樓市穩(wěn)定。房價變化的幅度、土地的熱度、市場預(yù)期都是這把標(biāo)尺的刻度體現(xiàn)。調(diào)控的精準(zhǔn)化、調(diào)控的因城施策都是當(dāng)下政策特點的直接體現(xiàn)。
華泰證券在研究報告中指出，2019年，“因城施策”、“一城一策”可能才第一次體現(xiàn)出其真正蘊含的意義，即平穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)周期、防止大起大落、穩(wěn)定房價，而非打壓房價。報告指出，對于市場較差的低能級城市進(jìn)行“托底”，讓人口流動更加符合市場規(guī)律，同時對潛在過火的高能級城市進(jìn)行預(yù)期管理，是政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的核心思路。
張波認(rèn)為，4月中央政治局會議再次提及房地產(chǎn)的信號值得關(guān)注，顯示出明顯的“警示”作用，不排除后續(xù)政策出現(xiàn)微調(diào)收緊的可能性。不過，從目前政策收緊力度來看也偏向溫和，各地公積金貸款政策的收緊目的直指“房住不炒”，并防止由此帶來的房價過快上漲。部分城市收緊公積金貸款符合“一城一策，分類調(diào)控”的2019年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。因此，張波預(yù)計2019年市場的松緊“微調(diào)節(jié)”狀況將持續(xù)存在，因城施策的大背景下樓市政策在不同城市的體現(xiàn)方式會更為多樣化，不但松緊方式不同，松緊的力度亦會有所差異。
招商證券研究報告則指出，4月22日，中央財經(jīng)委員會會議中關(guān)于“強化宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)”的表述非常重要，大概率證明政策并未馬上轉(zhuǎn)向；對房地產(chǎn)而言，政策雖未轉(zhuǎn)向，但起碼未來1個季度是一個重要觀察期，即政策是否調(diào)整決定于2季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和價格數(shù)據(jù)，尤其是房價，2季度末或是政策是否轉(zhuǎn)向的時間窗口。
而對于未來市場走向情況，張波稱，從58安居客線上的數(shù)據(jù)來看，升溫的曲線已趨平緩，4月新房市場找房熱度環(huán)比上月微跌0.5%，其中二線城市找房熱度上漲0.2%，三四線城市降溫力度最強。4月購房者信心指數(shù)今年以來首次出現(xiàn)下跌，環(huán)比下跌幅度為2.4%，約有四成購房者表示沒有固定的買房時間，遇到適合的就出手。和購房者不同，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)則維持小幅上揚，上漲幅度在0.9%，認(rèn)為政府會出手限制房價上漲的經(jīng)紀(jì)人比例出現(xiàn)上漲。
同策咨詢顧問張宏偉表示，“從整體來講，目前的市場還是在穩(wěn)定和規(guī)范化過程中，這輪調(diào)控并不是對市場的打壓，因此基于現(xiàn)在情況，在不發(fā)生大規(guī)模炒作或反彈的情況下，未來核心一二線城市的市場交易量節(jié)奏會趨于平穩(wěn)，市場交易價格不會發(fā)生大幅反彈。”
本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 2019年5月6日
記者:祁三連
實習(xí)生:卜筱溪
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